최신 토지거래허가제 도우미 헬퍼(수정완료) and Transaction Permit System土地交易许可制度(93% 완성도 api 없음)

 

📋 2026년 4월 기준 최신

🏠 대한민국
토지거래허가제
도우미 헬퍼

허가 해당 여부 · 면적 기준 · 신청 절차 · 이행강제금 계산
한 번에 쉽고 정확하게 확인하세요

📅 2026년 4월 기준 | 서울시·국토교통부 자료 반영

🔍해당여부
진단

📐면적
기준

📝신청
절차

🔥주요
쟁점

🧮강제금
계산

 

🔍 내 거래, 허가가 필요할까?

질문 1 / 50%

 

 

 

 

⚡ 핵심 원칙 한눈에

허가구역 안에서 기준 면적 초과 거래는 구청장 허가 먼저!
허가 없이 계약 → 계약 자체 무효

허가 후 의무기간(2~5년) 동안 허가 목적대로 이용 필수
어기면 → 이행강제금 매년 반복 부과

📖

법적 근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률허가구역 지정 제10조 | 허가대상 거래 제11조 | 허가기준 제12조 | 이행강제금 제18조 | 벌칙 제26조

 

📐 법령상 기본 면적 기준

아래 면적을 초과하면 허가 대상입니다.

용도지역	기본 기준	강남권 특례
🏘️ 주거지역	60㎡ 초과	6㎡ 초과⚠️초소형도 해당!
🏬 상업지역	150㎡ 초과	15㎡ 초과
🏭 공업지역	150㎡ 초과	별도 공고 확인
🌿 녹지지역	200㎡ 초과	별도 공고 확인
❓ 용도 미지정	60㎡ 초과	별도 공고 확인

🚨

서울 강남·서초·송파·용산 주의!주거지역 6㎡(약 1.8평) 초과부터 허가 필요. 빌라·아파트 구분 없이 사실상 모든 거래가 대상입니다.

 

✅ 허가 면제되는 경우

✅ 상속으로 인한 이전 (무상)

✅ 증여로 인한 이전 (무상)

✅ 허가대상 면적 미만의 거래

✅ 수용·경매·일반경쟁입찰에 의한 처분

✅ 공공사업·법령상 특례 거래

✅ 농지법상 농지위원회 심의 후 취득

 

🗺️ 2026년 서울 주요 허가구역

강남구

~2026.12.31

🔴 지정 중

서초구

~2026.12.31

🔴 지정 중

송파구

~2026.12.31

🔴 지정 중

용산구

~2026.12.31

🔴 지정 중

외국인
수도권

~2026.08.25

🔵 외국인전용

※ 2026년 3월 서울시 자료 기준. 반드시 구청 공고문으로 최종 확인하세요.

 

📝 허가 신청 절차 (6단계)

1

허가구역·면적 기준 확인

토지가 허가구역인지, 면적이 기준 초과인지 구청 공고문으로 확인합니다.

2

매매계약서 작성 (조건부)

허가가 나는 것을 전제로 계약 작성. 허가 전 확정 계약은 무효!

3

공동 신청서 작성

매도인·매수인이 공동으로 신청서 작성.
계약내용·토지이용계획·취득자금 조달계획 기재 필수

4

구청장에게 제출

해당 시·군·구청장에게 신청서 제출. 방문 또는 RTMS 온라인 접수 가능.

5

심사 및 허가증 교부

신청일로부터 15일 이내 허가증 교부. 불허 시 불허처분서 교부.

6

소유권 이전 등기 + 이용 의무 이행

허가증 첨부하여 등기 진행. 이후 의무기간 동안 허가 목적대로 이용해야 합니다.

 

⏰ 이용 의무 기간 (용도별)

허가 후 아래 기간 동안 허가 목적대로 이용해야 합니다.

🌾

농업용

2년

🏠

주거용

2년

🌲

임업용

3년

🏗️

개발용

4년

📋

기타

5년

 

⚠️ 위반 시 제재

🔴

무허가 계약 또는 거짓 허가 취득2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금

🟡

허가 목적 미이행 → 이행강제금 (매년 반복)방치 10% | 임대(갭투자) 7% | 목적 변경 5% (취득가액 기준)

🔴

허가취소·조치명령 위반1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금

 

🌏 외국인 특례

🔵

외국인은 별도 허가 규정 적용군사기지·문화재·생태보전지역 등 → 더 엄격한 제한
외국인이 허가 없이 체결한 계약 → 계약 무효 + 형사처벌

 

🔥 2026년 4월, 가장 뜨거운 쟁점 3가지

보유자·매수자·매도자 모두 주목! 항목을 눌러서 자세히 보세요.

1

전세 낀 집, 사도 되나?🏠 매수자 최대 관심사 — 실거주 유예 혼선

▼

⚠️

2026년 초 정부 방침 변경임차인 계약 기간이 남아있으면 그 기간만큼 실거주를 유예해 준다고 지침을 바꿨습니다. (과거: 즉시 입주 원칙)

🔴 문제: 국토교통부가 "계약갱신청구권을 사용한 임차인이 있으면 유예 불가"라고 했다가 번복하는 등 현장 혼선이 극심합니다.

💡

핵심: 반드시 사전에 해당 구청에 유권 해석 확인 후 계약하세요!허가 불허 시 계약금 날릴 수 있습니다.

2

5월 9일 전에 팔아야 하나?💰 매도자 긴급 이슈 — 양도세 중과 유예 종료

▼

🚨

다주택자 양도세 중과 유예 2026년 5월 9일 종료 예정!이후에는 중과세율이 다시 적용됩니다.

🟡 쟁점: 허가 받는 데 시간이 걸려 "등기까지 마쳐야 하나, 신청만 완료해도 되나"가 핵심이었습니다.

✅

정부 발표: "5월 9일까지 허가 신청만 완료하면 중과 배제!"4월이 실질적 데드라인. 매도자·매수자 눈치싸움 절정 중입니다.

3

6㎡까지 허가? 사유재산권 침해 논란🏘️ 보유자 분노 — 위헌 소송 움직임

▼

😤

서울 주요 지역: 주거 6㎡(약 1.8평) 초과면 허가 필요!빌라·아파트·쪽방 구분 없이 사실상 모든 거래가 허가 대상입니다.

내 집을 내 마음대로 못 팔고, 살 사람도 실거주자(몸테크)로 한정되어 거래가 극도로 위축됩니다.

⚖️

"이게 사유재산권 침해 아니냐?"위헌 소송 및 구역 해제 요구가 거세지고 있습니다. 향후 정치·사법적 변수 주목 필요.

 

💡 허가 심사 기준

✅

허가 가능한 경우자기 주거용 | 복지·편익시설 | 농업·임업·어업 경영 | 공익사업 | 지역개발 목적

❌

불허 가능한 경우도시·군관리계획에 부합하지 않는 경우 | 생태계·생활환경에 중대한 위해 우려

 

🧮 이행강제금 예상 계산기

허가 목적대로 이용하지 않으면 취득가액의 일정 비율을 매년 부과합니다.

📌 위반 유형 선택 방치 (아무것도 안 함) — 취득가액의 10% 임대 (갭투자, 전세 포함) — 취득가액의 7% 목적 변경 (허가 외 용도) — 취득가액의 5% 💰 취득가액 (만 원 단위 입력) 📅 위반 지속 기간 1년 2년 3년 4년 5년

📊 이행강제금 계산하기

연간 이행강제금

 

×

총 예상 강제금

 

 

 

📊 이행강제금 요율 한눈에

위반 유형	요율(연간)	8억 원 기준
🏚️ 방치	10%	8,000만 원/년
🔑 임대(갭투자)	7%	5,600만 원/년
🔄 목적 변경	5%	4,000만 원/년

⚠️

이행강제금은 매년 반복 부과!의무기간이 끝날 때까지 계속 내야 하므로 누적 피해가 엄청납니다.

⚠️ 본 도우미는 2026년 4월 기준 정보를 제공하며 법적 효력이 없습니다.
실제 거래 전 반드시 해당 구청 및 전문 법무사·변호사에게 확인하세요.
부동산거래관리시스템(RTMS): rtms.molit.go.kr